Quanto costa una casa al mare nel 2026? I numeri, comune per comune

Chi cerca casa al mare sente sempre le stesse due frasi: «i prezzi sono saliti» e «dipende dalla zona». Vero, ma inutile. Qui sotto ci sono i numeri veri, calcolati sugli annunci di vendita attivi entro 3 km dalla costa in dieci comuni balneari fra i più cercati d’Italia — uno per regione, dalla Liguria alla Sardegna.

Il dato è la mediana del prezzo al metro quadro: la metà degli annunci chiede meno, la metà chiede di più. È più onesta della media, perché non si lascia trascinare dalle ville fronte mare da capogiro.

Due cose che la tabella dice davvero

1. Lo stesso mare costa la metà, e non è questione di bellezza. Jesolo e Gallipoli sono entrambe località balneari di massa, con spiagge attrezzate e turismo estivo intenso: eppure un metro quadro a Jesolo costa quasi due volte e mezzo uno a Gallipoli. Le tre località sotto i 2.000 €/mq stanno tutte fra Abruzzo, Lazio meridionale e Puglia. Chi compra per andarci in vacanza, e non per rivendere domani, dovrebbe guardare quella metà della tabella.

2. La media mente sempre nella stessa direzione. In tutti e dieci i comuni la media è più alta della mediana — a Sanremo e Alghero di circa il 10% — perché una coda di immobili di pregio la tira verso l’alto. Se un portale ti dice «il prezzo medio è X», la casa che comprerai davvero sta quasi sempre sotto X. La mediana è il numero da cui partire per farsi un budget.

Come abbiamo calcolato questi numeri

• Annunci di vendita attivi raccolti dai principali portali immobiliari italiani (il nostro database CasaRadar ne segue oltre 600.000 in tutta Italia).
• Solo immobili entro 3 km dalla linea di costa, con metratura dichiarata di almeno 30 mq e prezzo al mq fra 500 e 10.000 euro (fuori da questi confini ci sono quasi solo errori di inserzione).
• La colonna «Annunci» è il campione su cui è calcolata la mediana: più è alta, più il numero è solido. Cefalù, con 230 annunci, va letta con più cautela di Sanremo, che ne ha oltre 2.000.

Questi dieci comuni sono un assaggio. Nel database ci sono tutti i comuni costieri d’Italia, e la differenza fra due paesi a dieci chilometri di distanza è spesso più grande di quella fra due regioni.

Il quadro completo, comune per comune

Abbiamo preparato un rapporto in PDF con i numeri estesi: tutti i comuni del litorale italiano, mediana e fascia dei prezzi, dimensione del campione e come si sono mossi gli annunci. È quello che vorremmo leggere noi prima di firmare qualcosa.

Scarica «Prezzi delle case al mare 2026» — 19 €

Se invece la casa al mare è ancora un sogno e quest’estate ti basta la spiaggia giusta, parti dalla mappa delle spiagge libere: ogni scheda indica accesso pubblico verificato, comune e servizi.